雙北市違法住宅現形記 (天下雜誌 542期)

2014-03-05 天下雜誌 542期   作者:何榮幸、劉光瑩、陳寧、黃哲斌

雙北市違法住宅現形記
圖片來源:劉國泰

當節節高升的房價,壓垮一隻隻找殼的蝸牛族,部份建商卻大做違法生意,在全台工業區蓋住宅炒地皮,甚至在寸土寸金的北市大直美麗華商業區,興建億元豪宅。等到政府對違規開鍘,部份建商卻已落跑卸責,留下爛攤子給住戶。過去三個月,《天下》記者深入調查大台北都會區內各項違法建案,為讀者揭開違背居住正義、盤根錯節的「清境民宿雙北市版」住宅亂象。

台北大直美麗華,巨大的摩天輪底下,在百貨商場、飯店、大賣場、Motel、婚宴廣場等商業建物之間,矗立著一棟棟房價上億元的頂級豪宅。

這塊明水路旁的黃金地段,隱藏著一個公開的祕密。這個祕密,勾動小老百姓的憤怒,公權力被迫出手,一場攸關居住正義的戰爭,正在上演。

場景1:大直美麗華商圈

許多豪宅都違法,但誰敢拆?

過去三個月,《天下》記者多次來到大直,走進美麗華附近房仲看屋。

電腦螢幕上出現一間間豪宅物件,記者隨手指向其中一間,房仲秀出屋主開價:「一億六千萬」。接著明確表示,「這裡的住宅是違法的。」

但他強調,「不用怕!這邊社區全部加一加,大坪數小坪數,至少三、四百戶。如果其中一戶被爆非法使用,整個社區都要拆掉。你覺得,有人會讓政府這樣處理嗎?」

這位剛進業界的房仲,沒有因為訪客看起來不像買得起豪宅而失去熱情,反而持續積極推銷:「如果擔心風險,當然買住宅區比較好,只不過,價格更貴,物件也更稀少。」

他指出,位於樂群二路南側的合法住宅區,建商推案每坪在一四○萬到一七○萬元之間,北側的商業住宅區,每坪大約一一○萬至一二○萬元,非常划算。

這塊明水路、北安路、堤頂大道、樂群二路所圍區域,是基隆河截彎取直後,台北市政府規劃的產業專區。都市計畫叫「大彎北段」,房地產業者稱為「金泰段重劃區」。房仲網頁上寫明適合族群為「富豪一族」。

但在一般民眾眼中,這裡是「有錢人低價買豪宅」、違反公平正義的聚落。德明財經科技大學副教授花敬群更向《天下》強調,這裡是「全國最大的違規使用豪宅區」。

投資商業區小套房,一年增值四百萬

原來,根據台北市都市計畫規定,美麗華百貨緊鄰的敬業三路以西是「商業區」,以東是「娛樂區」,兩處皆不得做住宅。台北市府在二○○八年曾提案想放寬此處可蓋住宅,卻遭都市計畫委員會退回。

不得做住宅,豪宅卻一棟棟出現,部份建商「先蓋先贏,先賣先贏」,公權力則長期漠視縱容。難怪連房仲業者私下都認為,「這就是清境民宿的台北市豪宅版。」

為了採訪住戶想法,記者透過朋友關係,進入靠近捷運劍南路站的某棟小坪數豪宅,與三十歲的張姓屋主長談。張先生曾在上海、深圳工作,因為想就近照顧家人,於是放棄高薪回台定居。他坦承,選擇在此購屋是看上「投資與增值潛力」。

「爸媽出錢付頭期款,我自己付房貸,」去年四月,張先生以每坪七十幾萬元買下權狀二十坪、公設八坪的小套房。「最近樓上有一戶轉手,成交價每坪已飆到九十六萬!」換句話說,這個年輕人若此刻賣掉小套房,不到一年即現賺約四百萬元。

對於違規住宅的風險,他並不擔心,「我之前得到的訊息,這邊是住商兩用,並未禁止作為住宅使用。」他也曾從樓下保全口中聽到住商兩用說詞。

上表:哪幾類工商分區,嚴禁轉做住宅?

這個年輕人的確享受到了「購屋增值」的快感,但他不知道的是,台北市府在民怨累積的壓力下,已經對本區違法住宅開罰。

二○一一年,台北市議員周威佑曾質詢「此區有近四十棟違法豪宅」,當時市長郝龍斌表示,市府將「依法清查,並予處理,決不寬貸。」

但直到去年十月,建管處才對此區內春風建設的「悅榕莊」開罰三十萬元,開罰理由就是「將(商辦的)公共空間轉做私人使用」。不僅如此,此區還有六處建案涉嫌違法遭到市府列管查核,一旦確認違法事實就會開罰。

但由於市府並未大張旗鼓,外界渾然不知,這塊豪宅區的住戶正面臨受罰風險。來此看房購屋的有錢人,也可能繼續陷入建商與代銷業者的話術迷陣,而以為「住進去安啦」。

 

長期研究都市發展的花敬群指出,「商業區蓋豪宅,是台北市特有的建商新玩法。」商業區土地一般而言比住宅區貴,但有更多容積率可蓋房;近年台北市辦公室租金投報率成為全球最低,但地價在房市泡沫中卻節節高升,部份建商遂另闢戰場違法興建這類「商業住宅」。「即使是真的有投資意願的產業,搶地也搶不過建商。鮭魚返鄉,卻無處落腳,很諷刺,」花敬群說。

場景2:內湖五期重劃區

內科淪為名流住宅,已有八案開罰

離大直、士林不遠處,北市內湖五期重劃區,剛開幕一年多的昇恆昌購物廣場,每日接待逾百輛陸客遊覽車,年營收破百億,可謂是隻金雞母。圍繞昇恆昌廣場的,則是十幾棟全新落成的住宅大樓。

由南京東路六段、行善路、舊宗路和成功路圍繞,總面積將近十萬坪的這塊重劃區,曾是雜草叢生的農地及傾倒廢土的爛地。三十多年前,市府進行市地重劃,建商伺機搶進,如今規劃為內湖科學園區。

因為鄰近高速公路、環東大道,加上連鎖量販店集中,馬路寬敞平整,學區優,近公園,套句房仲常說的話,「鬧中取靜,生活機能絕佳」。

然而,記者追查發現,市府建管處核發給此區建案的使用執照上,清楚寫明使用分區為「工商混合區」或「辦公服務區」,用途為「一般事務所」或「策略性產業/一般服務業」,更白紙黑字聲明「不得銷售、使用為集合住宅。」

此地房仲向記者表示,以此區狹長形的明美公園為界,西南側是俗稱「正五期」的合法住宅區住宅,新建案每坪已超過百萬元;相較之下,東北側的違規住宅剛落成時每坪「僅有」八十萬,好康多了,吸引不少科技新貴、知名藝人樂得在此置產。

平息民怨,北市府連續開鍘

部份建商公然炒作高價住宅,踐踏法律,也違反居住正義,開始引爆民怨。

二○一二年十一月,市府建管處首度依「建築法」對此區六棟建案「擅自變更隔間」各罰六萬元,並勒令業者限期恢復原狀。

北市府指出,這些建案透過「二次施工」手法,將原本建築圖上的公共空間違規裝修、擅自變更,改成給住戶的私人空間。然而,建商幾乎沒有任何改善動作。

去年四月,建管處再度出手,對此區內的「合康捷境」、「新潤峰哲」、「新潤悅峰」、「維多利亞嘉醴」、「興富發領袖」、「忠泰恆美」、「忠泰至美」、「遠雄藝朗」等八案各罰三十萬元(按:同時另罰南港工業區內的「鼎峰」、「世界心」兩建案),並限期六個月內改善。

半年期間轉眼即至,這批被市議員王鴻薇批評為「台北市最大違建」的建案,只有「維多利亞嘉醴」進行改善,其他九案不動如山。

建管處遂在去年十月第三度重罰,從「每棟」變成「每層」各罰三十萬元,總開罰金額近三千萬元,其中「遠雄藝朗」、「忠泰恆美」累計皆已各被罰四百五十六萬元,並再限期三個月內改善。

由於內湖五期多為新成屋,公權力還有機會罰到違規建商。但已經購買違規住宅的住戶,也陷入一併重罰的風險。

所謂「上有政策,下有對策」,建商如何因應北市府在打房目標下的「殺雞儆猴」重罰?

建商鬥法,連公廁也玩變臉

記者以看房為名,走進違規受罰的「遠雄藝朗」,大廳有著北歐風的白色皮革沙發,一進電梯,鏡子旁一張不起眼的告示寫著:「請所有住戶在一月底前將儲藏室騰空,以方便遠雄建設後續施工。」

原來,「遠雄藝朗」之前是把「辦公大樓」設計圖上的公共廁所,改成住戶的儲藏室,每一戶還配發一把鑰匙。

推開儲藏間的門,裡面一間間儼然已隔成女廁,可以想像建商當初就是以這樣的空間,通過建管人員的稽查,拿到使用執照。「等到他們把每一層的儲藏室都改成公廁,避過風頭就沒有問題了,」帶看的房仲信心滿滿地說。

記者挑了一戶正在出售的物件,三十多坪大的屋內,明亮的客廳、寬敞的臥房,床上擺著兩個玩偶、乾溼分離的浴廁、獨立廚房。在大窗旁的牆上,還有一幅紐約市Flat Iron大廈的黑白照片,說有多雅痞就有多雅痞。房仲強調,這些總價兩千多萬的小豪宅「非常搶手」。

不遠之處,記者來到「合康捷境」。走進機房,可以發現約兩坪大小的空間,仍有兩面牆被分離式冷氣的室外機佔滿。轉頭看另一面牆,卻突兀地出現三個馬桶比鄰而居,沒有隔間。房仲同樣解釋,「他們當初就是因為把公共區域廁所做為冷氣機房使用而被罰的,改回廁所之後就沒問題了。」

但這三個馬桶彼此相隔不到二十公分,分明就是「道具」。如果這樣就能過關,市府的「鐵腕」恐怕很快就會生鏽。

記者事後致電此區建商,希望採訪遭到市府重罰的回應,得到的答案全都是:「已配合法令改善,此時不便接受採訪。」

然而,市府為何只罰「二次施工」,而不是針對更根本的土地違規使用開罰(依「都市計畫法」可以斷水電甚至拆除)?

北市建管處說,這是都發局權責;都發局都市規劃科長邵琇珮則強調,雖然一直有民眾舉發,但因為「住家可以把門關起來,我們沒有自由進去看,所以無法確定是否真的是做住宅使用。」

因此至今都發局開罰件數為零。

台北市副市長張金鶚接受《天下》專訪時大嘆:「道高一尺,魔高一丈」,但他強調,內湖五期違規建案若未改善,一定會第四度重罰,「市府絕對是玩真的。」

台北市副市長張金鶚強調,台北市應發揮領頭羊作用,以積極開罰導正台灣住宅市場秩序。(劉國泰攝)

場景3:新北市工業區違規住宅

房仲離譜推銷術:「它就是違法的」,但「沒人規定辦公室不能隔間或留宿」

除了台北市新興的商業/工商混合區有違規住宅問題,新北市數量驚人、住戶眾多的「工業住宅」(在工業區違規蓋住宅)問題,更是地方政府的燙手山芋。

 

新北市的「工業住宅」廣布板橋、中和、三重、新莊、新店、樹林、泰山、淡水等各區。建商、房仲的銷售話術看似大同小異,其中卻隱藏更多「歷史共業」與「共犯結構」的祕密。

來到人口擁擠的中和中山路,走進位於巷子內的「世界V1」銷售中心。一位女性銷售人員開門見山就說:「我們這裡是工業用地,你們是要買來做辦公室還是住家?」記者表示打算自住時,銷售人員熟練地回應:「我們本身地目就是辦公室,但你要怎麼去使用,建商無權過問,如果你想問,這是不是違法,我在這裡就先跟你說,它(指做住宅使用)就是違法的。」

「我家前面有廠房,後面有排水溝」,是許多工業住宅的寫照,凸顯政府失職、建商濫蓋的問題。(劉國泰攝)

記者進一步追問:「如果被抓到會不會被罰?」銷售人員很篤定地強調:「沒有人規定辦公室不能做隔間,也沒有規定裡面不能留宿。我們這個社區將近五百戶,不可能每一戶開門進去查,你又不是販毒,檢調單位沒辦法進去你家。」

接著,銷售人員帶記者上到二樓的展示大廳,耳際傳來陣陣嬰兒哭聲,原來當天同時看屋的消費者中,至少三組是年輕父母帶著幼兒一同前來。

銷售人員拿出印刷精美的「辦公配置圖」開始解說,只見右上角寫著「土地使用分區:乙種工業區/建物使用用途:創業管理技術服務業」,圖中標示「接待區」、「會議室」、「茶水間」等字樣,並且用「虛線」表示隔間。

「虛線只是讓顧客參考用的」,銷售人員怕記者真以為此處是在賣辦公室,趕快補充:「一般住家交屋會有隔間,但我們是『登記當辦公室』,所以不能先做,將來交屋之後,就像我剛在樓下說的,你再『自己隔』,我們都有預留廚具和衛浴的管線。」但當記者表示想看樣品屋時,銷售人員又突然「正色」回應,「我們是賣辦公室,哪來樣品屋。」

這就是過去三十年來,台灣北中南各都會區「工業住宅」的銷售實況,「世界V1」只是冰山一角。

曾經打過工業住宅糾紛官司的律師陳志揚提醒民眾,「工業住宅」的銷售話術不斷「升級」,「未來消費者要主張自己是遭受建商詐欺的善意第三人,幾乎不可能成立。」消費者若「心存僥倖」進住,一旦遭到建管單位開罰,建商可以規避責任,遭殃的還是消費者。

面對歷史共業

藍綠政府皆縱容,建商有民代撐腰

工業住宅,是台灣累積三十年下來的「歷史共業」。一九七○年代,政府開始在各地劃設工業區。但八○年代後生產成本提高,許多中小企業出走,工業區閒置土地迅速增加,許多建商開始以低價購入蓋住宅。

儘管工業住宅居住品質惡劣,但房價比合法住宅便宜許多,能滿足年輕人與弱勢族群在都會區購屋的需求,推出後大受歡迎。

然而,工業住宅不但違法,更影響都市計畫與居住正義。因工業區土地價格與租金節節高升後,原想進入的企業紛紛打退堂鼓,只好找上農業區甚至打消投資念頭。

內政部因而在一九九三年出手,要求「掛羊頭賣狗肉」的工業住宅勒令停工並限期改善,情節嚴重者撤銷許可,一度扼止了工業住宅亂象。

前文化大學環境設計學院院長、曾任內政部都委會委員二十多年的楊重信指出,國民黨執政時期,一九九六年行政院長連戰任內,財政部將違規的工業住宅認定可適用自用住宅優惠稅率,是工業住宅興起的助力;到了民進黨執政,二○○一年召開「經發會」決定鬆綁法令,隔年行政院長游錫?任內公布讓「一般商業設施」得以進入工業區,更造成後來工業區內住宅林立。

從此,內政部與營建署退居「只負責審查變更案」。中央機關中,只有公平交易委員會曾以「廣告不實」之名對業者開罰。但從○七年至一三年,公平會針對全國工業住宅,只開出十八張「廣告不實」罰單,總金額三八五五萬元。這金額對每案動輒數十億元的建商來說,可說不痛不癢。

楊重信痛批,工業住宅固然是不肖開發業與購屋者貪圖利益所造成,但是,「沒有中央政府的土地使用限制鬆綁、房地價稅率優惠,以及地方政府的放縱與包庇,開發業者是不敢玩一手遮天把戲、民眾也不會干冒風險購買工業住宅的。」

這位都計學界大老更不客氣指出,中央過去幾年毫無實質作為,「內政部長與營建署長對工業住宅簡直像一群『盲劍客』!地方政府首長與主管官員則像一群『睜眼的瞎子』,通通有看沒有見!」

《天下》記者連繫內政部與營建署進行採訪時,內政部長辦公室僅表示:「此問題由營建署回答即可。」營建署則表示:「還未擬定對策前,不便受訪。」

由於工業住宅數量龐大,營建署正通令各縣市清查,目前還沒有估算出全國總數目。但光是新北市政府列管涉嫌違法轉作住宅使用的工業住宅,就有一○八處之多,其中住戶高達一萬多戶。

大砲張金鶚:我們要替下面的人扛住

業界人士估計,工業住宅的建商視買地時間早晚,「通常可以淨賺五成」。若建案總銷售金額為一五○億,違規建商即可淨賺高達七十五億元。楊重信也強調,部份建商廉價取得工業區土地再當住宅賣,「賺了起碼五倍、十倍,」因此他強烈反對新北市府的「罰款換取就地合法」方案,主張必須依法重罰甚至拆除。

但多位不願具名的都市計畫學者皆強調,興建工、商業住宅的建商,「幾乎都是民代與民選首長的重要金主。」地方政府若想祭出公權力,民代一定會來強力施壓;需要政治獻金的首長不願過度得罪金主,也不願罰住戶而影響選票。

過去被稱為「房市空頭總司令」的台北市副市長張金鶚,則對《天下》記者強調:「總要有人開始面對問題。」他坦承有來自議員的壓力,「但我們要替下面的人扛住,相關單位才能依法開罰。」

現任台北市都委會委員的中華經濟研究院研究員李永展強調,工、商業區違規住宅嚴重妨礙都市健全發展。政府若持續放任違法者藉工業區低價土地、商業區高容積率獲取暴利,積非成是,將對人民價值觀及社會進步發展都有極大的負面影響。

許多地方政府對違規住宅採寬鬆處理的理由是,土地變更與開發可以創造繁榮、改善地方財政。

台北大學不動產與城鄉環境學系教授洪鴻智反問:「民生經濟真能從這些炒作行為中獲得提升嗎?年輕人對城市是否仍懷有夢想?都市發展的利益由誰獲得?發展的苦果又由誰承擔?」

事實上,縱容違規住宅的結果,是犧牲一般人民居住與公共空間的品質,讓房屋交易市場無法公平競爭,更使國家喪失產業發展的契機。

無論如何,由於政府在發放工、商業區建築執照、使用執照時未能嚴格把關,錯失從源頭處理的機會,多年下來,全國工、商業區違法住宅,已如同南投清境農場違法民宿一樣,形成剪不斷、理還亂的「歷史共業」。

新閣員第一課:杜絕新案、通盤檢討

不同的是,許多違法建商早已賺飽就跑,政府若開罰,多半罰到的是住戶,令許多住戶感到不平,而這也是政府難以施展公權力的原因之一。持平而論,即便許多住戶購屋時有僥倖心態,卻不應由住戶承擔所有責任。政府失職及建商違法,才應該為此負起最大責任。

面對歷史共業,解決之道是,地方政府拿出魄力杜絕新案;針對舊案違規內容,該罰就罰。違規住宅現住戶,應配合政府執法,將公共設施變造部份盡速回復原狀,不能再心存僥倖。住戶若能舉證建商有欺瞞之實,甚至可對建商提出集體訴訟求償。

中央應推動修法,藉此回溯追究違法建商責任;若同意變更使用分區,也應循通盤檢討途徑而非針對個案,且對事後變更者有合理罰款及要求捐地或認養公園等回饋,不能就地合法。這些課題也是新任內政部長陳威仁、營建署長丁育群的重大挑戰。

都市土地違法使用與住宅炒作的惡劣故事,正在上演。居住正義能否落實,各界拭目以待。

 

 

● 新聞來源:http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5056330&page=1

 

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