黑油頂新如何攻略房地產版圖(1)2011宣示進軍

有錢、有地、有人、有企圖 頂新魏家的房產大戲才要上演!  

2011-10-17  今周刊/ 撰文‧梁任瑋  

進軍台灣房地產業不到三年的魏家,已投入逾新台幣二三○億元插旗卡位,近日更以每坪一四○五萬元天價,買下敦化南路二段華票總部大樓,坐上台灣地王寶座,魏家心中打的算盤是什麼?

二○一一年九月二十八日,在台灣房地產業發展史,是值得被註記的一天。這一天,台灣土地價格首次突破每坪逾一千萬元大關,頂新集團以每坪一四○五萬元,總金額四十六‧二八億元,買下台北市敦化南路二段華票總部大樓,為台灣地價寫下新頁,也替兩年前風光自中國「鮭魚返鄉」,買下台北一○一股權的魏家四兄弟,再添一筆新紀錄。

「為了標到華票大樓,頂新集團二董魏應交的心情只能用『志在必得』四個字形容。」一位外商商仲公司主管透露,就在前一周,新光敦南大樓標售案,頂新才以四億餘元之差飲恨,輸給國泰人壽,這一敗,把二董的企圖心全逼了出來,因此,接著登場的華票大樓標售案,魏應交抱著必勝的決心出手,終於以最高價四十六億元拿下,氣走國泰與富邦等台灣大型壽險集團。

四十六億元買三三○坪土地魏應交為何非買不可?

據了解,其餘幾家投標華票大樓的買家,出價多落在三十至三十五億元上下,大約是以土地每坪一千萬元推估。而魏家一口氣就以四十六億元「跳空價」出手,被外界認為脫離市場行情甚多。對此,負責標售華票大樓的戴德梁行台灣分公司回應,頂新出價符合市場預期。

回顧近三年來台灣不動產重大標售案,魏家幾乎無役不與,包括新壽處分信義計畫區A11土地、民生金融大樓、三重新燕紡織廠,各個都是百億元起跳的超級大案,顯示魏家亟欲在台灣房地產市場建立「江湖地位」。

台北一○一董事長林鴻明分析,「頂新用一坪一四○五萬元買華票大樓,一點都不貴,這塊地可以透過都市更新申請容積獎勵,再加上其他各種不同容積移轉,還是可以賺錢的。」從小就跟著父執輩在房地產業打滾長大的林鴻明,家族「三重幫」是台灣數一數二大地主,面對頂新回台投資短短幾年就寫下台灣地產新頁,也不禁稱讚魏家已經是「台灣房地產業的大咖」,「政府打房對這種大咖一點都沒影響,基於保值心態,還是會勇於搶進。」林鴻明說。

頂新集團進軍台灣房地產市場,可追溯自二○○九年買下台北一○一大樓股權。一開始,頂新只先吃下中華開發持有的一九.五五%股權,之後又陸續收購其餘民股股權,最後魏家共以四十五億元、拿下三七%股權,成為台北一○一最大民股股東。

頂新入主台北一○一後,魏應交僅擔任副董事長,隱身幕後,第一線營運管理,完全交由董事長林鴻明處理。不過,魏家長久以來在食品業養成的精算個性,完全在台北一○一營運面展現無遺。

「二董來了以後,財報抓得很緊,毛利是一毛一角在算的。」台北一○一員工透露,這兩年來,在二董嚴控各部門支出下,完工七年的台北一○一終於在一○年開始賺錢,繳出稅後純益三.八億元的成績,今年全年營收可望再成長一成,讓魏家很有面子。

成立建設公司大展身手

只要有好的土地,買就對了!

頂新一開始投資房地產,純粹是「無心插柳」將資金轉進土地開發,並不想到第一線蓋房子推案,因為在他們心中,食品、通路業才是家族的本業,經營建設公司並非自己的強項。但真正扭轉魏家認真經營房地產的想法,是入主台北一○一這兩年,頂新體會到食品業以量取勝,但房地產只要找到一塊好的標的,不但可以保值,獲利率完全不輸賣泡麵,因此開始在大台北積極獵地。

另一方面,○六年魏應交以天價出售一手創立的樂購持股給英國特易購後,擅長財務操作的他,於是將事業重心擺在房地產投資,目前魏家不動產布局都由他操盤。

業務員出身的魏應交跨足不動產投資,依舊維持做業務時敢衝、靈活的個性,對於土地開發採取「只要有賺錢就可以做」的模式,並不偏好天價豪宅、大規模造鎮開發,以目前頂新與誠美建設合建的「素直」案為例,基地坐落台北市中山區長春路上,基地面積僅二二○坪,走小而美路線的產品規畫,不但回收時間快,房價也有一定支撐,延續魏家四兄弟做生意一貫務實的原則。

隨著房地產投資觸角愈來愈廣,也讓魏應交有了成立建設公司的打算,於是在○九年底成立頂禾開發,招兵買馬建立一支專業的台灣房地產開發團隊。今年八月,魏應交找來前高雄漢威巨蛋公司董事長林信成,擔任頂禾開發總經理,就是準備在房地產業大展身手。

建築科系背景出身的林信成,最早在富邦建經工作,○一年被國揚集團創辦人侯西峰挖角,任職關係企業同國建設,曾操盤過中和威力廣場規畫與招商,○四年轉往高雄小巨蛋籌備、開發,擔任漢威巨蛋董事長。

今年八月才到頂禾上任的林信成表示,頂禾的定位很清楚,現階段只開發住宅,而且是以打造「精品住宅品牌」為目標,目前鎖定台北市大安、中正、信義與內湖等精華地段土地。不過頂禾可開發的住宅土地庫存不多,除了日前剛得標的敦化南路華票大樓,還有一塊台北市臨沂街五百坪土地,以及新燕三重廠。

林信成說,魏二董對地產開發企圖心很強,「銀彈都準備好了,只要有好的土地,買就對了!」因此頂禾土地開發策略全面撒網,都更、合建、賣斷土地都不排斥。

投資地產眼光獨到

口袋有子彈,才是贏家!

魏應交為了展現進軍房地產業的決心,去年也向長虹建設買下內湖「長虹旗艦」三百餘坪商辦,當作頂禾開發的辦公室,目前頂禾已設立財務、業務、土開等部門,甚至還聘請建築師協助規畫,一家建設公司儼然成形,目前養了十五位員工,規模正持續擴張中。

曾協助魏家買台北一○一股權的高力國際總經理劉學龍指出,頂新的買地哲學重視「地標性」與「代表性」,像台北一○一大樓股權,看中的是世界第一高樓的地標價值;新燕三重廠、華票大樓就屬於產權獨立的代表性土地。

事實上,○九年一○一營運普普,但魏家相中一○一世界第一高樓在兩岸房地產界的地標意義,加上樓地板面積有六萬坪,只要四十幾億元就可以掌握經營權,實在太便宜了,於是很快決定買下,現在隨著兩岸開放陸客自由行商機蓬勃,證明魏家投資房地產眼光確有獨到之處。

初步概算,頂新在台灣房地產布局超過二三○億元,超越近年積極跨足地產開發的英業達董事長葉國一,這還不包括頂新在上海投入新台幣一百億元興建南京西路一七八八商辦、虹橋吳中路頂新總部與飯店開發案,未來頂新、全家便利商店與德克士炸雞的中國總部都集中在此。

魏應交目前將心力移轉到上海吳中路案複合式開發,未來將集合商辦、飯店、酒店式公寓、商場,完工後將成為上海虹橋的新地標。

「蓋房子比賣泡麵好賺!」戴德梁行台灣區總經理顏炳立說,近年包括葉國一、日月光張家與頂新魏家,一開始跨入房地產可能只是抱持試水溫的心態,但在抓對趨勢下,也確實享受到比本業還高的投報率,這也是讓這些企業大老闆決心繼續加碼的最主要原因。

顏炳立指出,現在房地產市場上只剩三種玩家:「法人」買商辦、「建商」買土地、「有錢人」買豪宅;尤其在目前房地產業處於風聲鶴唳的時間點,願意選在此時加碼,更印證「現金為王」的投資名言,口袋有子彈的人,才是真正的贏家。深諳此道的魏家,用具體行動落實了這項投資王道。

來勢洶洶!頂新集團布局台灣房地產毫不手軟

台灣

購入時間/標的/面積(坪)/ 類型/ 投資金額(新台幣億元)

2008  宏盛帝寶/ 9戶 /自用豪宅 /10億

2009 台北市臨沂街/ 500 /土地/ 10億

2009 台北101大樓 /6萬/ 股權37%/ 45億

2010 新燕三重廠 /1.6萬 /土地 /101.69億

2011 台北市長春路預售案「素直」/ 220 /住宅/18億(總銷)

2011 華票大樓/ 330 /商辦/ 46.28億

大陸

標的/ 類型/ 規劃

上海南京西路1788號「ECO1788國際中心」 / 商場、商辦 環保商場/ 上海虹橋吳中路 企業總部、飯店 複合式開發


頂新宣示進軍房地產市場

2011-10-17    徐義平╱台北報導╱ 自由時報C4

9月的商辦交易市場比夏季的豔陽還要熱燙,不單眾家壽險業者出高價搶樓,連傳產業的頂新集團也加入戰局,用關係企業頂禾開發之名,以每坪土地1405萬元的歷史高價搶下「華票大樓」,宣示踏入房地產事業的決心。

商仲業者指出,頂新集團以如此大氣度的方式登場,很像當初高調入主101大樓的氣勢,希望一舉打出知名度。

據悉,頂新集團回台後,計畫跨入房地產已有一段時間,今年更與誠美建築合作推出一個都更建案「素直」,地點在北市中山區長春路,吉林國小對面。目前手中約略握有3~4塊北市精華區土地,將陸續規劃推出新案。

回顧頂新集團布局台灣房地產的一舉一動,從2010年7月以101.68億元的高價標回三重新燕土地,接著在今年9月砸下46億2888萬元,以每坪1405萬元的最高土地成交單價,買下敦化南路上的華票大樓,兩筆標案出手的價格都超乎市場預期,甚至是跳脫市場行情。

商仲仔細分析,頂新集團長期在中國耕耘,接觸及學習都是中國房地產買賣的角度與方式。

因此,回到台灣踏入房地產,很可能是用投資中國一級城市的房地產角度及水平,來買進台灣的房地產,價格才會出乎意料的高。


頂新砸300億 揮軍兩岸不動產

2011-10-16  中央日報 張達智/整理

頂新集團董事長魏應交看好兩岸不動產,將持續投資。(圖/經濟日報)

 

頂新集團董事長魏應交表示,集團兩岸投資不動產策略,大陸鎖定上海商辦,台灣則採商辦、住宅同步投資;頂新未來不動產投資規模將達10億美元(約新台幣300億元)。

經濟日報16日報導,頂新旗下的頂基地產公司最近將透過轉投資的頂昱投資,砸下人民幣21億元(約新台幣100億元),在上海虹橋打造「頂新商務廣場」,最快2013年第一期可完工。

頂新數年前即宣示要進軍上海不動產,魏應交說,這塊地是在五年前取得,經過努力整合,日前打樁動工,該基地面積2.1萬坪,規劃發展成A、B、C、D四棟大樓。其中,A棟為頂新華東區總部;D棟規劃興建員工宿舍;B棟是商辦,預計出租;C棟打造為商場,將引進日本UNY超市集團合作。

魏應交說,該區域為吳中路商圈,緊臨虹橋機場、虹橋火車站,將成為該區域樞紐,目前區域內每坪月租金約新台幣2,200元,頂昱土地取得成本低,粗估投報率將超過10%。魏應交形容:「這將是頂新集團進軍不動產的代表作。」

頂新集團旗下共有四大事業體,由魏家四兄弟分工各司其職,其中「二董」魏應交身兼集團董事長外,也負責不動產投資事宜,2007年成立頂基地產,今年8月改組,頂基地產改為控股公司,旗下的頂昱投資負責大陸不動產布局,頂禾開發負責台灣不動產投資。

魏應交說,大陸不動產事業初期只鎖定上海區域進行開發,而且將以長期持有的商辦為主,收取租金,目前在上海金寧路還擁有一塊約3,000至4,000坪土地,預計明年開發。

至於台灣,除了頂基地產直接握有台北101約37%股權,也透過頂禾開發在大台北地區投資商辦、住宅。

魏應交說,台灣布局將採商辦、住宅同步進行。商辦部分將會找尋標的投資;住宅部分,目前手握臨沂街、華票大樓(改建)、三重台北廠土地,三案都要推住宅案,臨沂街規劃明年推出,華票及三重台北廠土地計劃後年推案。

至於台北101,魏應交說,去年虧轉盈後,今年經營成績更好,等到過去累虧彌補後,希望三年後將台北101的經營成果分享給投資人,規劃掛牌上市交易。

頂新集團說,集團內的康師傅布局大陸市場近20年,折舊金額增加,目前每年可有2.5億美元的資金可運用,看好不動產保值,將持續投資,未來兩岸投資規模將達10億美元。

 

據了解,今年8月時,頂新地產事業稍做組織調整,未來將透過頂基開發發展兩岸地產事業。為發展台灣地產事業,魏應交找來高雄巨蛋前董事長林信誠操盤,規劃成立約40人的開發團隊。

林信誠領軍開發團隊

在中國市場部分,魏應交選擇外商最愛的上海,相中鄰近虹橋機場、虹橋火車站的4.3萬坪土地,打造結合辦公樓與購物中心的頂新商務廣場。

魏應交表示,該地位在上海精華地段,已養地5年,規劃分成A、B、C、D等4棟。其中,A棟大樓作為自用,因頂新在中國投資20年,共2000個生產據點及8萬名員工,因此將設集團華東總部,包含辦公室、展示中心、研發中心等。

另外,B棟為出租辦公室,C棟則與日本UNY集團合作的購物中心,D棟則是公寓式酒店,預計總投資金額百億元。

而台灣部分,3年前頂新大手筆買下台北101的37%股權,成最大民股股東。魏應交說:「台北101從去年開始賺錢,未來也規劃上市,能夠與大眾分享利潤,是很好的事情。」

臨沂街、三重推豪宅案

至於其他商用不動產部分,魏應交則說,台灣商辦的租金投報率不高,但台北的居住環境品質很好,因此近期在台標下的物件,都是準備做高級住宅。魏應交指出,如日前以每坪170萬元、總價達46億元買下的華票大樓,未來將改建為超高級住宅。

另外,明年頂新將在台推出臨沂街豪宅,1戶約120坪,總戶數約24戶,是鬧中取靜的奢華空間。光是這2大北市豪宅建案,業界人士分析,每坪單價上看250萬元,加上2013年味全三重廠的住宅改建案,總推案量超過百億元。

至於彰化頂新文化園區,魏應交強調,這屬於公益事業,重建魏家古厝,在園區中呈現台灣古早生活,期望讓更多人了解魏家發源地。不過,據了解,文化園區準備擴大營運,二期還要蓋飯店,投資逾40億元。


創法拍史上新記錄 味全101億6888萬取得三重新燕土地

2010年 07月 07日  NOWnews   記者曹逸雯/台北報導

眾所矚目的台北縣三重新燕紡織廠土地法拍案今(7)日順利脫標,由味全以101億6888萬8888元得標,換算每坪單價64.24萬元,溢標率達37.43%,不僅創下三重地區工業用地新天價,也創下法拍史上單筆土地金額的最高紀錄。

有趣的是,這塊土地事前呼聲極高,不少建商都展現濃厚的投標意願,最後卻僅有味全一家投標,且比底價高出27.7億元,相當令人意外。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,經過6月25日新莊副都心以及7月1日淡海新市鎮土地標售創高價後,今日新燕土地又開出天價,今年下半年的市場基調可以「地熱房冷」來形容。

彰銀委託台灣金服公開拍賣的三重新燕紡織廠土地,面積1.58萬坪,底價73.99億,換算底價每坪約46萬元,而味全以101億6888萬8888元得標,換算每坪單價64.24萬元,溢標率達37.43%。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊指出,三重先嗇宮站附近乙種工業用地目前行情每坪約45萬~50萬元左右,新燕以每坪64萬元超出市場行情取得,主要是考量該筆土地利多題材一籮筐,除了土地面積高達1.58萬坪、地塊方整及捷運新莊線先嗇宮站出口之外,這筆土地也被台北縣政府畫定為都市更新單元,目前仍在縣審中,尚未送內政部審議。

邱太煊表示,台北縣政府擬定變更「三重都市計劃專案通盤檢討」,內容提及先嗇宮站周邊都市更新計畫共7.09公頃(約2萬1440坪),其中新燕土地1.58萬坪也被劃定為更新單元內。味全取得土地後,應會朝向工變住、商使用,而土地變更須回饋10%(工變住)、15%(工變商)的可建築用地,這部分可用繳交代金折算,另外剩下的90%(工變住)、85%(工變商)還必須回饋3成做為公共設施用地,在可建築用地用代金繳納後,味全大概可取回73%至75%的土地(約1萬1500坪~1萬1800坪,變更後的住宅地容積為288%、商業地為282%。

邱太煊並表示,味全若循北縣擬定的都市計劃走,可享有法定容積0.5倍都市更新獎勵及0.5倍的公益性設施獎勵值,一般大概可以爭取到原容積1.5倍~1.8倍,容積率將達432%~518%,保守推估味全可興建樓地板面積約為5.1萬至5.9萬坪,以每坪40萬元來推估,總銷約204億元~236億元,扣除建築成本13億~14億元及購地成本101億元,味全仍有相當獲利空間。

這樣的「跳空行情」是繼去年10月新壽以53.68億元標下國防部重慶南路三段緊鄰經濟部的1332坪土地後,另一個跳空開出的案例,當時新光人壽以總價53.68億元、每坪403萬元,擠下第二高標力麗建設的40.11億元、每坪301萬元,這次味全以101.68億元投標,因為無人競標,比底價73.99億元,遠遠高出27.7億元,顯示味全應該是判斷有競爭者出現,才會跳空加價。

 

 

延伸閱讀:

有關頂新炒房、炒地新聞報導彙集如下:

黑油頂新如何攻略房地產版圖(2)擠身台灣前三大富豪的霸道真相 

黑油頂新如何攻略房地產版圖(3)錢滾錢貸款炒房、大型建案聯合開發

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