黑油頂新如何攻略房地產版圖(3)錢滾錢貸款炒房、大型建案聯合開發

頂新魏家團購小坪頂豪宅內幕 八卦山當香港半山 溢價四倍也敢買

2013-12-04    林洧楨/財訊 第 439 期

八年前,頂新魏家舉家進入帝寶築巢,一口氣以15億元買下九戶的陳年往事,近期引發99%高額貸款的爭議,再度成為話題焦點。當年頂新大董魏應州曾定位這個搶進頂級豪宅的舉動是為了「傳家用」﹔事實上,今年8月前,魏家也以同樣手筆與天價,掃房九戶,而且每坪單價、總金額都與當年搶進帝寶時如出一轍。只是這一次,魏家買的地點並非台北市中心黃金地段,而是地處新北市淡水小坪頂上的豪宅案──南國天境,每坪最高單價近百萬元。

過去,小坪頂一帶因八家建商推案都「掛」在這裡,而被譏為「八卦山」,如今卻以國外富豪專屬的半山豪宅之姿,賣得聒聒叫,捧場埋單的,多是台商與海外資金。

賣到剩四戶 目前封盤惜售
根據南國天境近期交屋的地籍資料,最大戶的魏家,除了魏應州與頂新二董魏應交各持有一戶外,魏家尚以頂陽投資、頂群開發、康俊、康遠、康權等五家(全由魏應州擔任董事長)分別持有一至二戶,合計買下九戶,其中包含一戶次高樓的稀有產品,由於該案總戶數僅37戶,魏家就買走約四分之一戶數,據了解,魏家將部分規畫作為私人接待會所。


此外,南國楊家與合作夥伴盧立華家族也各自持有數戶,包括積極促成馬祖賭場開發的英屬維京群島懷德開發,以及英屬維京群島里仁開發、東三積體電子也都是確定買家,大戶接連進場,創下接近完銷的紅盤成績,目前剩四戶並非沒有買家,南國副總楊立傑說,是「惜售」。

有人買不稀奇,價格高出周圍行情四倍才厲害。楊立傑指出,成交行情區間每坪70萬至140萬元,平均單價約為90萬元,以每戶256坪,附帶二車位,總價約2億至3億元。行情幾乎與魏應州當年買進帝寶的價格相去不遠,魏家買入帝寶每坪行情約介於80萬至130萬元。

只是在實價登錄的資料中,小坪頂當地最高房價也不過每坪20萬元出頭,南國天境卻賣到近百萬元,因此始終有不少業界人士質疑行情膨風,但從地籍資料看,卻鐵證如山。魏家的九戶房屋在今年父親節後陸續交屋,其中四戶有貸款資料,中高樓層設定抵押金額高達1.2億到1.5億元不等,只有低樓層的抵押金額才低於一億元。

由於小坪頂屬新北市淡水區,是受信用管制區域,若以貸款六成反推魏家購屋行情,中高樓每戶總價約在1.6億到近兩億元之間,九戶總價可能超過14億元,不輸購買帝寶時的15億元,至於成交單價,仲介推算,每坪至少達63萬至76萬元以上。

最大賣點:獨享山海美景
這樣的成交價比周遭行情高出近四倍,完全與附近行情脫鉤,卻仍有頂級富豪埋單,難怪楊立傑敢說,「八卦山,那是以前的事了;這裡,現在是台灣的半山(香港半山是最知名的豪宅聚落)!」

魏應州買豪宅曾提出包括地點、規模與配套、設計師、建設公司與老闆五樣都要到位才會買的嚴格標準,聳立在小坪頂山頭上的豪宅,究竟何處吻合這套標準,值得魏家豪擲15億元?

「值得用一輩子去等待的情人」,這是南國建設董事長楊建一對該建案基地的形容,去年先以一則「台灣建築業向富豪們致歉,台灣沒有好豪宅」的挑釁廣告,引爆話題。從捷運北投站驅車到建案基地,車程約十多分鐘,基地坐落在群山圍繞的綠意間,但比起帝寶的繁華,明顯樸實許多;而站在平地看,加上隔壁的萬通案,基地規模合計達三萬坪,是唯一可能符合魏應州的標準,但周邊的生活便利性,完全比不上帝寶。

但當楊立傑打開社區鐵門,帶領記者直上30樓,在電梯大門一開的瞬間,所有人立刻就找到答案,居高臨下的淡水河出海口美景,緊緊抓住每個人的目光,走出大陽台,兩人牽手並行都不擁擠的360度環繞建築,視線完全不受限制、獨享的山海美景,無疑是最大賣點,讓人立刻理解楊建一的「情人說」從何而來。

橢圓形的建築外觀,在國際建築大師貝聿銘建築師事務所巧妙把結構做在外圍的設計下,廣達256坪的空間,不見一根柱子,且在室內便能飽覽美景,也是一大亮點。此外,法拉利跑車專用的超白玻璃,每一樓層用上150片﹔NASA(美國太空總署)使用等級的阻尼器,每層用四根等等,高規格的建材與特殊的設計﹔與萬通推案共用的頂級會館,未來將讓住戶享受專屬的生活與休閒機能﹔進入路線易管制,隱密性佳﹔不難想像,這些都是說服魏應州埋單的理由。

楊家烘托南國天境的用心還不止如此,等保留戶精緻裝修完成後,楊建一準備前進《富比世》的豪宅拍賣會一試身價,行銷手法十分靈活。看來這位黑馬躥出的豪宅新秀,創造出來的話題一波接一波,南國天境或許可以就此扭轉「八卦山」坎坷多舛的命運。


 買十四戶帝寶 高額貸款是炒房還是置產?

2013-12-02 鄭閔聲梁任瑋/今周刊

頂新魏家的是與非

捲入混摻油品風暴,讓頂新集團魏家兄弟一夕之間從「鮭魚返鄉」的模範企業家,淪為消費者眼中的不肖商人。儘管檢方與食安單位皆認為味全油品確有摻偽,魏家兄弟卻像是吃了秤砣鐵了心,始終堅稱頂新不曾欺騙消費大眾。

由於頂新過去的名聲不惡,事發後仍有不少人對魏家懷有同情與期待,但十一月十八日,一則頂新委任律師在四大日報刊登的半版廣告,就像是壓垮駱駝的最後一根稻草,徹底摧毀了社會對頂新集團的耐心。

頂新在聲明中重申,混油事件的唯一真相就是「味全沒有摻偽、沒有混油,只有受害」,不僅沒有黑心,其中更無暴利;甚至直指媒體報導有偏頗誹謗處,「呼籲」媒體回歸真相與事實,勿造成消費者恐慌。

面對不實報導,頂新當然有權澄清;然而這份恫嚇意味十足的聲明,並未直接針對特定「偏頗誹謗」的媒體,反而像是全盤否認一切不利頂新的指控,讓人難以認同。

頂新堅不認錯的態度,立即招致各方不滿,此後,針對頂新的批判,再也不留一絲情面。

 

立委官員接連影射頂新「鮭魚炒房」當天,國民黨立委費鴻泰首先發難,在質詢時要求財政部加強查緝「披著鮭魚皮返鄉的鯊魚」的炒房行為。財政部長張盛和也順勢回答,台商鮭魚返鄉炒房多少都會有,例如買九戶帝寶、每戶從一億元變兩億元,就是炒房。儘管兩人發言未指名道姓,但所有人都知道,「鮭魚炒房」就是指魏家。

兩天後,中央銀行總裁彭淮南被立委質疑未能有效控制房價時也回應,曾有人買進帝寶時,利用抵押貸款及無擔保授信,向公股的第一銀行貸出高達房價九九%的資金,遭央行糾正後,一銀才向客戶追回現金,將貸款比率壓至六成以下。

當天彭淮南依舊未點名當事人,精明的立委馬上詢問:「是不是買九戶帝寶的那些人?」事後也證明,頂新魏家確實就是這起「超完美房貸」主角。儘管頂新集團強調,四位董事長的帝寶都是自住,從未買賣,但在「官方認證」之下,魏家儼然又成了炒房大戶。

為理解魏家是否藉不合理的貸款額度炒房,《今周刊》詳細調查魏家持有帝寶產權狀況。結果發現,四兄弟自二○○五年起陸續購買帝寶,至今已在這個社區買下十四個物件,包括一人一戶兩號打通的整層寓所,共分成十戶。

目前,這批房地產共有六戶向永豐、兆豐、元大、彰化四家銀行設定抵押權,分別貸款兩億到三.四億元不等。至於貸給魏家九成九現金的一銀,目前並未擁有魏家帝寶的抵押權。據了解,一銀是在被央行糾正後,向魏家追回超額放款,並調高房貸利率,魏家盤算後,決定提前清光所有貸款。

信義房企研室經理蘇啟榮表示,近十年房地產多頭,僅○八年全球金融海嘯爆發時,房價有下跌修正,但很快就在○九年第二季反彈復甦,台北市房價一路上漲至今,最少比金融海嘯階段成長六成以上,初估魏家的十四戶帝寶,目前至少市值二十一億元。

宏大不動產估價師事務所執行長郭國任分析,魏家當年購買帝寶金額十三億元,但貸款十八億元,主因魏家是頂級富豪,合計貸款成數九成九房貸,有八成是一般房貸款,一成九是信用貸款,給予一成九個人信貸額度。但郭國任指出,單就目前帝寶的房產現值估算合理抵押金額,這六筆貸款成數「並不離譜」;但光憑不動產抵押權設定金額,並不能看出銀行是否以個人信貸或其他名義提供魏家兄弟資金。

社會觀感不佳 未必構成炒房一位金融業高層指出,銀行評估放款風險時,除了鑑定抵押物價值以外,也會評估申請人財力與信用狀況;銀行看準魏家不會賴帳,願意提供信用貸款,其實並不違背專業;從一銀事後順利追回貸款的情況也能證明,魏家確實具有還款能力,「至於魏家是不是要炒房?從來不是銀行會關心的事。」該人士也分析,憑魏家的財力,就算想用現金買房,也會有銀行主動提供貸款希望「做業績」,畢竟國內經濟環境不佳,放款給違約風險低的實力客戶,就算利率低一點,對銀行而言也不是一筆壞生意。對魏家而言,也不介意手邊多了一筆「便宜的錢」自由運用。

查詢產權所有資料也發現,魏家從○五年開始,在帝寶社區「只進不出」,未賣出房產,與頂新集團的「自住」說詞並不衝突,截至「目前為止」,並沒有炒作房價的直接證據。

國民黨立委賴士葆直言,無論魏家是用什麼名義向銀行貸款,這起事件的本質都是有錢人仗勢大玩資金槓桿、以錢滾錢,長期而言,將直接導致台灣貧富差距持續惡化,政府絕不能坐視不管。然而,魏家持有帝寶的時間,早已超過《奢侈稅》防止投機客炒作房價的兩年期限,即使魏家明天立即出售房產,賺取兩到三倍價差,也只是一樁社會觀感不佳的「投資行為」。

國內不動產持有成本及交易所得稅率偏低,才是富人不斷將財富投入房市的真正原因。政府與其緊盯銀行放款標準,不如通盤檢討房、地價,以及不動產交易所得稅制,才是實踐居住正義的根本之道。

以錢滾錢?

頂新集團魏家持有帝寶戶數姓名| 名下持有日 | 貸款金額 | 貸款銀行

魏應州  2008.12.30 0 —2009.04.16 2.004億元 兆豐

2009.07.15(兩戶) 3.24億元   永豐

魏應交   2005.12.01 / 2.52億元 彰銀

2005.12.01(兩戶) 3.36億元  兆豐

2008.12.30 (曾向一銀貸款)

魏應充    2005.12.01 0 —2009.10.20 (兩戶) 3.44億元    元大銀行

魏應行    2008.12.30 0 —2009.10.20(兩戶) 3.318億元    兆豐   (資料來源:地政資訊網)


彭淮南:頂新魏家藉融資炒豪宅

2013/11/21    記者羅兩莎   好房news

中央銀行總裁彭淮南昨天對立委透露,頂新魏家買了帝寶九戶豪宅,其中百分之九十九是跟銀行貸款、自己只出了百分之一的錢。央行專案金檢後,已要求貸款銀行收回借款,將成數降到六成。

立委費鴻泰、賴士葆轉述,彭淮南認為魏家有藉銀行融資、炒作豪宅之嫌。因此,去年六月後,將豪宅列入央行房市的管制範圍內。

彭淮南昨赴立法院進行業務報告,中場休息時私下對費鴻泰、賴士葆講頂新用貸款買豪宅的事。當時央行專案金檢還發現,貸款給魏家的是公股銀行─第一銀行,馬上要求一銀貸款成數降到六成以下,因為一般民眾貸款最多七、八成,買豪宅卻幾乎不用自己的錢,社會觀感很不好。

央行去年六月將高價住宅列入房市管制措施,凡台北市、新北市八千萬元以上,其他地區五千萬元以上住宅,貸款成數都不得超過六成。

官員解釋,魏家借錢買帝寶,是在央行管制豪宅貸款前,除了土地抵押借款,銀行還提供個人信貸。因魏家財力雄厚,信貸額度高,利率也比一般民眾優惠。

由於魏家是指標性的返鄉台商,但卻借錢買豪宅,讓立委對此相當不滿。費鴻泰、賴士葆要求財政部和央行,應該對房價及台商資金回台炒房等問題「多做研究」。

費鴻泰表示,據他所收集到的資料顯示,台商匯回六千億資金中,一半以上資金投資在房地產;而且,台商還要求資金匯回要享減稅等各種優惠。賴士葆要求財部,應優先對於售價一億以上的豪宅實價課稅。

頂新公關:老闆私人理財沒有評論

繼財政部長張盛和日前暗批頂新魏家,買豪宅帝寶,沒做實質投資;昨在立法院立委質詢央行總裁彭淮南,台商鮭魚返鄉匯回六千億元的銀彈,有半數三千億元都投入不動產涉嫌炒作,其中立委再度點名魏家買下九戶帝寶,涉嫌炒房;頂新公關系統昨晚回應,此為老闆私人理財行為,沒有評論。

立委提到,頂新魏家一開始買帝寶,向銀行貸款高達九成以上,頂新公關系統表示,老闆投資均遵守國家法令,購買帝寶僅為自住,並無賣出,否認外界批評魏家炒房的說法。


變更住商區獲准 味全三重廠開發利益逾百億

2014年4月29日 自由時報 

〔自由時報記者楊雅民/台北報導〕味全(1201)三重台北廠逾萬坪的土地變更為商業及住宅用地案,4月初已通過內政部都市計畫委員會附條件核准通過,由於捷運新莊線先嗇宮站就在基地正中央,味全計畫與捷運聯合開發成大型商場與住宅,房仲業者估計,此案開發利益超過百億元。

味全三重台北廠部份乙種工業區變更為商業區、住宅區及文教區案,4月1日已獲內政部都委會附條件核可通過,依都委會決議,味全可取回4041坪商業用地(容積282%),及6767坪住宅用地(容積277%),合計共1萬0808坪。

土地價值增加85億味全董事長魏應充曾表示,捷運新莊線先嗇宮站正好位於味全三重廠基地中間,該土地未來開發有意比照台北SOGO百貨公司與捷運忠孝復興站模式,採取立體化規劃,將捷運與百貨賣場在地下做聯通規劃,將味全三重廠開發成台灣六本木。

該開發案將由味全與頂新集團、能率集團合資50億元進行開發,目前已委託日本六本木之丘森大樓(Mori)的規劃設計團隊森建設進行規劃,目標要開發成台灣的六本木,打造為住商合一的豪宅,成為新北市新地標。

頂新集團董事長魏應交曾說,當初集團以101.6888億元標下味全三重廠,每坪土地成本高達100萬元,由於土地取得成本很高,目前建築成本也不會太低,估計未來開發後,住宅開價不會太低。

根據當地房仲業者估計指出,味全三重廠因位於捷運新莊線先嗇宮站周圍,住宅區土地每坪約180萬元,商業區每坪約160萬元,經變更後,土地價值約為186億元, 若扣除當初取得成本101億元,味全光是由工業用地變更為住商用地,待實現的利益就達85億元。

味全食品表示,三重台北廠都更案一切都還在作業中,依都委會決議,必須進行停車位劃設及綠帶的設置,待完成所有程序後,將會依法公告。


頂率開發 籌組185億聯貸案

2014/07/28 中時電子報     記者朱漢崙、林祝菁/台北報導

又有大型的土地開發聯貸案登場。金融圈人士透露,頂新集團近來委託兆豐銀為旗下的「頂率開發」籌組金額規模185億元的大型聯貸案,可說是近2年聯貸規模最大的一起土地開發案,開發標的是位於新北市三重區高達1.583萬坪的味全三重廠新燕土地。

 

味全三重台北廠目前還在進行土地地目變更,完成後會進行都市更新申請,至於最快何時完成變更,味全僅表示,所有程序的快慢都取決於主管機關審查進度。台北廠土地目前已由味全持股51%的子公司頂率開發持有,頂率日前整合三重廠周遭的零星土地畸零地,約1,300坪,讓整塊土地面積更完整。

由於不少國銀的不動產放款已接近滿水位,近2年來大型土地開發聯貸案不多,了解該案的人士指出,該聯貸案期間為5.5年,已決定由兆豐銀出任管理銀行,訂價方式依放款項目不同有2種,均依照郵政儲金1年期利率(現在為1.34%)為基準利率,分別加碼113點及125點,總利率水準在2.5~2.6%。

頂新集團旗下的味全公司,在2010年7月以101.69億元價格標下此次上萬坪開發標的;根據頂率開發目前提報給銀行團的規模,整個土地開發的規模將達400億元,其中有185億元將透過銀行團融資。

銀行主管指出,這塊上萬坪土地,就位於三重的重新路與光復路口,緊鄰新莊捷運線的先嗇宮站,而頂率開發,是由頂新集團魏家與能率集團董家共同出資成立,幾乎可說是為了開發這片上萬坪土地才成立的土地開發公司。

至於土地開發項目,根據銀行團掌握的訊息,未來將朝住商混合區發展,除了大型購物與商務旅館,頂率開發也規畫高樓層將興建為住宅,整個規劃案現在已請日本設計師團隊進行,預計今年底可望動工。

新聞來源:好房網News  http://news.housefun.com.tw/news/article/21133073295.html


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黑油頂新如何攻略房地產版圖(1)2011宣示進軍

黑油頂新如何攻略房地產版圖(2)擠身台灣前三大富豪的霸道真相 

 

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